Reguleringsplan

Reguleringsplan er den mest detaljerte av dei norske plantypane etter plan- og bygningsloven (PBL). Meininga med reguleringsplanar er å fastlegge arealbruk og utforming på ein samfunnsmessig god måte. Som hovudregel skal bygging og andre fysiske tiltak på og under grunnen baserast på ein gyldig arealplan, som oftast reguleringsplan. Reguleringsplanen gjev heimel til bruk av fleire verkemiddel for plangjennomføring. Planutarbeiding og -vedtak skal skje gjennom ein open prosess med høve til medverking.

Kva er ein reguleringsplan

Ein reguleringsplan består av eit arealplankart med tilhøyrande føresegner (bestemmelsar) som viser bruk, vern og utforming av areal og fysiske omgjevnader i eit avgrensa område. I tillegg skal det vere med ei planbeskriving. Kommunen kan stille krav om konsekvensutgreiing (KU). Dersom ein plan gjeld utbygging skal det vere med ein risiko- og sårbarleiksanalyse (ROS). Reglar om utforming, innhald, utarbeiding og behandling av reguleringsplanar finst i kapittel 12 i plan- og bygningsloven. Reglane blir sentralt forvalta av Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Reguleringsplan skal brukast der det er fastsett i kommuneplanens arealdel, for større bygge- og anleggsarbeid som kan ventast å få vesentlege verknader for miljø og samfunn, og elles der det trengst planavklaring.

Noreg har to typar reguleringsplan: områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan. Områdereguleringsplan er meint for litt større område, og skal klarlegge arealbruken meir detaljert enn i kommuneplanen. Detaljreguleringsplan blir oftast brukt for mindre område, gjerne for ein enkelt eigedom, skal legge til rette for konkret gjennomføring, og er nokså detaljert. I ei områderegulering kan det stillast krav om detaljregulering før godkjenning av prosjekt.

Reguleringsplanen er ei form for arbeidsteikning som viser korleis eit område skal utformast i framtida. Han viser kva areala skal brukast til ved hjelp av arealformål og omsynssoner og meir eller mindre detaljert korleis bygningar, anlegg etc. skal plasserast og utformast. Planen er juridisk bindande på den måten at tiltak ikkje må vere i strid med han, men han kan ikkje pålegge gjennomføring.

Dei fleste andre land i den vestlege verda har lovfesta plantype omtrent tilsvarande den norske reguleringsplanen, for eksempel lokalplan i Danmark, detaljplan i Finland og Sverige og bestemmingsplan i Nederland, men det er ikkje vanleg med to definerte typar av han. Det er òg vanleg at detaljplanen er juridisk bindande. Eitt unntak er Storbritannia som har tradisjon for bruk av skjøn i behandlinga av byggesaker.

Arealformål (§ 12-4)

Plan- og bygningsloven fastset eit system med funksjonelle arealformål. Desse er i hovudsak dei same som arealformåla i kommuneplanen. Det er seks hovudformål som kan delast i underformål og kombinerast innbyrdes og med omsynssoner:

1. Bygningar og anlegg, for eksempel bustadar, fridtidshus, sentrumsformål, offentleg og privat tenesteyting næringsbygg og fritidsanlegg.
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, for eksempel veg, bane, sykkelvegar, hamn og trasé for annan infrastruktur.
3. Grønstruktur, for eksempel natur- og turområde, friområde og parkar.
4. Forsvaret
5. Landbruks-, natur- og friluftsformål, samt reindrift , samla eller kvar for seg.
6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone, for eksempel område for ferdsel, farleier fiske, akvakultur og friluftsliv.

Kart- og planforskrifta gjev reglar for framstilling av plankart, og spesifiserer underformål og fargebruk for dei ulike formåla.

Omsynssoner (§ 12-6)

Ein reguleringsplan skal vise omsyn og restriksjonar som påverkar bruken av areal. Det kan gjevast bestemmelsar og retningslinjer for omsynssonene. Slike soner er:

• Sikrings-, støy- og faresoner, med opplysning om fareårsak eller miljørisiko.
• Sone med særlege krav til infrastruktur, med opplysning om blant anna kva slag infrastruktur.
• Sone med særlege omsyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønstruktur, landskap eller kulturmiljø, med opplysning om interesse.
• Sone for bandlegging i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven eller andre lovar, eller som er bandlagt etter slikt rettsgrunnlag, med opplysning om formålet.
• Sone med krav om felles planlegging for fleire eigedommar, herunder med særlege samarbeids- eller eigarformer, samt omforming og fornying. Blant anna kan det stillast krav om bruk av særskilde gjennomføringsmiddel, for eksempel bruk av urbant jordskifte (lenke Wn – oppdatere?).
• Sone der eksisterande reguleringsplan framleis skal gjelde.

Reguleringsføresegner (-bestemmelsar - § 12-7)

Skriftlege reguleringsføresegner utfyller innhaldet i plankartet og er ein del av den juridisk bindande planen. Føresegnene gjev reglar for utforming og bruk. Dei kan gjelde forhold i heile eller delar av planområdet eller for spesielle arealformål eller omsynssoner. Loven fastset i 14 punkt kva føresegnene kan omhandle:

Planbeskriving

Planbeskrivinga er ikkje del av dei juridisk bindande dokumenta. Meininga er å forklare forhold som ikkje går fram av plankart og føresegner. Det skal gjerast greie for planens hovudformål, hovudinnhald og verknader, og planens forhold til rammer og retningslinjer som gjeld for området. For planar som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn, skal planbeskrivinga ha med ei konsekvensutgreiing.

Framgangsmåte og saksbehandling

Plan- og bygningsloven gjev reglar for utarbeiding og behandling av reguleringsplanar. Som generelle prinsipp gjeld at planar skal utarbeidast av sakkunnige, planbehandlinga skal gje høve til informasjon og medverknad, og politiske organ skal gjere vedtak.

Ansvar for reguleringsplan

Kommunestyret har det overordna ansvaret for all planlegging i kommunen etter loven, det vil seie å syte for nødvendig planlegging og vedta planar. Kommunen kan organisere planarbeidet slik dei meiner er best. Mange har bygningsråd og/eller planutval slik tidlegare lovar kravde. Områdereguleringsplanar skal ordinært utarbeidast av kommunen, men dei kan overlate arbeidet heilt eller delvis til private. Private har ein sjølvstendig rett til å fremme forslag til detaljreguleringsplanar (PBL, § 12-3).

Samarbeid og medverking

Offentlege organ på alle nivå har på den eine sida rett og plikt til å delta i planarbeidet når det rører ved det aktuelle organets saksfeltet, og på den andre sida høve til å fremme motsegn (innsigelse) til planforslag som er i strid med overordna interesser. Eit offentleg organ som ikkje oppfyller samarbeidsplikta kan miste retten til å fremme motsegn. Fylkesmannen, fylkeskommunen, berørde nabokommunar og i alt 18 statlege og regionale sektorstyresmakter har rett til å fremme motsegn. Kjem ein ikkje til semje, kan det gjennomførast mekling, og fører ikkje det fram, skal departementet avgjere endeleg. Det er sett i gang forsøk i nokre fylke med at Fylkesmannen skal samordne motsegner.

Dei som har rettar i planområdet, og alle interesserte innbyggarar, har høve til å kome med sine syn på planen, og det er høve til å klage til Kommunal- og moderniseringsdepartementet ved Fylkesmannen på endeleg planvedtak. Lovens intensjon er at medverking skal vere meir omfattande enn lovens minimumskrav til informasjon og innspel.

Mellombels forbod mot tiltak

Når eit område skal regulerast kan kommunen eller anna relevant styresmakt legge ned mellombels forbod mot tiltak som kan gjere planarbeidet vanskeleg. Eit slikt forbod gjeld ordinært i inntil fire år, og kan i visse tilfelle forlengast.

Oppstart av planarbeid

Når eit reguleringsplanarbeid blir sett i gang skal aktuelle offentlege organ, eigarar og andre med rettar i området, og naboar varslast. Oppstart av arbeidet skal kunngjerast i minst éi avis og gjennom elektroniske medium, oftast internett. Dette gjev folk høve til å fremme synspunkt tidleg i planarbeidet.

Dersom forslagstillaren er ein anna enn planstyresmakta sjølv, skal planspørsmålet leggast fram for planstyresmakta i møte for å avklare rammer for og krav til planen.

Planprogram

For planar som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn, skal det utarbeidast eit planprogram. Dette skal gjere greie for formålet med planarbeidet, planprosessen med fristar og deltakarar, opplegg for medverking, særleg for grupper som blir særleg påverka av planen, kva alternativ som blir vurderte og behovet for utgreiingar. Forslag til planprogram skal sendast på høyring til aktuelle offentlege organ og leggast ut til offentleg ettersyn seinast samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. Den styresmakta som har ansvaret for planlegginga, oftast kommunestyret, eller anna kommunalt organ etter delegasjon, gjer vedtak om planprogrammet.

Behandling av planforslag

Eit planforslag som kommunen ønskjer å fremme, skal sendast på høyring til aktuelle statlege og regionale offentlege organ, private organisasjonar og institusjonar med interesser i planen, med høve til å gje uttale til forslaget innan ein fastsett frist.

Tilsvarande skal planforslaget, inklusive eventuell konsekvensutgreiing, leggast ut til offentleg ettersyn i minst seks veker, med høve for alle til å kome med merknader. Plandokumenta skal vere lett tilgjengelege, blant anna gjennom elektroniske media som oftast vil vere kommunens heimeside. Grunneigarar og festarar, og så langt som råd andre med rettar i området og naboar, skal varslast særskilt. Kommunen skal deretter behandle innkomne merknader og eventuelt gjere om på planen.

Når forslaget er endeleg utarbeidd skal det behandlast i kommunestyret som kan vedta det, avvise det eller stille krav om endringar og ny prosedyre. Ligg det føre uavklara motsegn til planen er ikkje kommunestyrets vedtak endeleg, og Kommunal- og moderniseringsdepartementet må avgjere.

For mindre planar som er i samsvar med overordna planar, kan kommunestyret delegere vedtaksretten til eit anna kommunalt organ.

Private planforslag

Når private legg fram forslag til reguleringsplan skal kommunen seinast innan tolv veker avgjere om forslaget skal fremmast, sendast på høyring og leggast ut til offentleg ettersyn. Deretter fylgjer planen vanleg prosedyre. Finn ikkje kommunen grunn til å fremme forslaget skal forslagstillar varslast, og han kan krevje at kommunestyret behandlar avslaget dersom forslaget er i tråd med overordna plan.

Kunngjering og klage

Etter endeleg vedtak av reguleringsplan i kommunen eller departementet skal grunneigarar og festarar, andre med rettar i området, og naboar varslast direkte med opplysning om høve til å klage på vedtaket innan tre veker. Endeleg planvedtak i departementet kan ikkje påklagast. Planen med beskriving skal kunngjerast i minst éi avis og elektroniske medium.

Plangjennomføring

Reguleringsplanen gjev heimel for bruk av verkemiddel for plangjennomføring. plan- og bygningslovens reglar gjeld kjøp av grunn, erstatning, refusjon og utbyggingsavtalar. Tidlegare var det vanleg at kommunane stod for kjøp av byggegrunn og opparbeiding av kommunaltekniske anlegg, og kravde utgiftene refundert. I dag er privat tomtekjøp og bruk av utbyggingsavtalar mest vanleg.

Oreigning (ekspropriasjon)

Oreigning er tvungen avståing av eigedomsrett og andre rettar til fast eigedom som for å gjennomføre offentleg vedtekne arealplanar, eller for andre føremål i medhald av lov. Lovheimel er i plan- og bygningsloven og lov om oreigning av fast eigedom (lenke til Wn + ekstern lenke).

Kommunen kan vedta oreigning innanfor eit planlagd område, men utan plan trengst departementets samtykke. Dersom ikkje retten blir brukt innan 10 år (5 år i fornyingsområde), fell han bort.

Innløysing

Motsvarande oreigningsretten kan grunneigar krevje innløysing av ubygd eigedom som er regulert til offentleg trafikkformål, friområde, fellesområde, fornyingsområde, offentleg bygg eller grav- og urnelund. Det same gjeld ubygd del av eigedom dersom arealet ikkje kan drivast på rekningssvarande måte.

Erstatning

I visse tilfelle kan grunneigar krevje erstatning dersom reguleringsplanen medfører at eigedommen blir øydelagd som byggetomt, og han ikkje kan nyttast på annan rekningssvarande måte.

Refusjon

Etter loven kan den som står for utbygging av offentleg veg, vass- og kloakkanlegg, fellesareal eller parkbelte i industristrøk innanfor planområdet, krevje refusjon av utbyggarane for utgiftene. Refusjonsbeløpet skal ikkje vere høgare enn verdiauken på den enkelte eigedom.

Utbyggingsavtale

Utbyggingsavtale er ein avtale mellom kommunen og grunneigar eller utbyggar, og må ha grunnlag i kommunalt planvedtak. Avtalen regulerer kva som skal gjerast innan planområdet og fordeling av ansvar og kostnader for utbygginga. I det minste vil ein avtale omfatte interne vegar og andre tekniske anlegg, uteareal og leikeplassar og liknande. Også nødvendig kapasitetsutviding av eksterne anlegg kan reknast inn. Det kan avtalast typar og storleik på bustadar, spesielle krav til utforming av dei, og eventuell forkjøpsrett til marknadspris. Også danning av velforeining og ordning for drift og vedlikehald kan avtalast.

Avtalen kan ikkje omfatte sosial infrastruktur som det offentlege har ansvar for etter andre lovar, slik som skolar, barnehagar eller helse- og eldreinstitusjonar.

Igangsetting av avtaleforhandlingar skal kunngjerast. Sjølv om avtaleforhandlingar kan gå føre seg parallelt med eit planarbeid, kan ikkje kommunen underskrive avtalen før planen er vedteken.

Kjelder

• Fiskaa, H. (2012) Fysisk detaljplanlegging. Trondheim: Institutt for byforming og planlegging, NTNU. ISBN 978-82-7259-128-0
• Miljøverndepartementet (2009): Planlegging etter plan- og bygningsloven. Veileder T-1476. Les i fulltekst
• Miljøverndepartementet (2011): Reguleringsplan. Utarbeiding av reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven. Oslo. Les i fulltekst

Bakgrunnsstoff

• Plan- og bygningsloven Besøkt 10. desember 2015
• Lov om oreigning av fast eigedom Besøkt 10. desember 2015
• Kart- og planforskriften Besøkt 10. desember 2015
• Kommunal- og moderniseringsdepartementet Besøkt 10. desember 2015